Tin tức, tài liệu:Những lý do ra sổ hồng căn hộ chung cư chậm mà bạn nên biết

04/03/2020

1. Chủ đầu tư thế chấp tài sản tại ngân hàng trước khi xin cấp sổ hồng

Trước tiên phải khẳng định, việc thế chấp dự án để vay vốn ngân hàng là nghiệp vụ tài chính bình thường.
Điều 147 Luật Nhà ở 2014 có quy định, chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở được thế chấp dự án hoặc nhà ở xây dựng trong dự án tại tổ chức tín dụng đang hoạt động tại Việt Nam để vay vốn cho việc đầu tư dự án hoặc xây dựng nhà ở đó.
Hầu hết các CĐT dự án đều vay vốn ngân hàng thông qua hình thức này để tài trợ xây dựng dự án. Tuy nhiên, việc không thực hiện nghiêm túc các quy định pháp luật về mở bán đối với các căn hộ được thế chấp này đã ảnh hưởng nghiêm trọng tới tiến độ cấp sổ hồng cho người mua nhà.

Quy định của pháp luật

Theo quy định của Bộ Tài nguyên và Môi trường, Văn phòng Đăng ký đất đai gửi thông tin cho Sở Tài nguyên và Môi trường để đăng trên website của Sở về việc CĐT đã thế chấp dự án đầu tư xây dựng nhà ở, thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai.
Đồng thời pháp luật cũng quy định, trước khi bán căn hộ hình thành trong tương lai đã thế chấp ngân hàng, CĐT có trách nhiệm phải thực hiện giải chấp hoặc được ngân hàng có văn bản chấp thuận cho bán.

2. Xây dựng chung cư có những yếu tố trái pháp luật

Xây dựng công trình không đúng với giấy phép xây dựng được cấp là một trong các hành vi bị nghiêm cấm trong Luật Xây dựng 2014.
Xây dựng lấn chiếm mốc bảo vệ các công trình hạ tầng kỹ thuật theo điều 35 nghị định 43/2014/NĐ-CP quy định trường hợp này không được cấp chứng nhận quyền sở hữu.
Đất xây dựng chung cư được chuyển mục đích sử dụng đất trái phép theo Điều 35 Nghị Định 43/2014/NĐ-CP quy định trường hợp này không được cấp quyền sở hữu.

3. Thủ tục ra sổ phức tạp tốn nhiều thời gian

Thực tế, không có quy định chính xác nào về thời gian làm sổ hồng. Do đó, tùy thuộc vào thời gian làm thủ tục của anh chị như thế nào, thời gian làm sổ hồng căn hộ chung cư sẽ được thay đổi.
Nhưng trung bình, thời gian làm sổ hồng sau khi hoàn tất xong thủ tục khoảng 15 đến 40 ngày.
Chi tiết thời gian làm sổ hồng được pháp luật quy định như sau:
+ Điều 43 Luật công chứng quy định thời gian không quá 2 ngày cho việc dành cho công chứng giấy tờ chuyển nhượng, tặng quyền sở hữu tài sản bất động sản.
Trong những giao dịch phức tạp đòi hỏi cần nhiều thời gian thực hiện, thời gian công chứng không được vượt quá 10 ngày làm việc.
+ Điều 43 Luật công chứng quy định thời gian hoàn tất công chứng giấy tờ mua bán tặng cho quyền sở hữu nhà ở không quá 2 ngày làm việc. Đối với những giao dịch phức tạp, thời gian công chứng tối đa là không quá 10 ngày.
+ Căn cứ vào điểm e khoản 1 điều 19 Thông tư số 156/2013/TT-BTC, thời gian không quá 3 ngày làm việc để hoàn tất thủ tục nộp lệ phí trước bạ sẽ .
+ Căn cứ vào khoản 2 điều 61 Nghị Định 43/2014/NĐ-CP, thời gian không quá 30 ngày làm việc để cơ quan nhà nước cấp sổ hồng. Thời điểm dùng để làm mốc tính toán là kể từ khi bộ hồ sơ hợp lệ được tiếp nhận.

4. Chủ đầu tư dự án chung cư chưa hoàn thành nghĩa vụ tài chính

Chủ đầu tư xin cấp giấy chứng nhận về quyền sở hữu từng căn hộ trong chung cư nhưng chưa hoàn thành nghĩa vụ tài chính. Theo quy định tại khoản 3 điều 98 luật đất đai 2013, chủ sở hữu nhà ở chỉ được nhận giấy chứng nhận sau khi đã hoàn thành nghĩa vụ tài chính.
Vì thế, nếu căn hộ bàn giao đã được cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở thì hãy tìm hiểu về nghĩa vụ tài chính của chủ đầu tư.
Dự án chung cư đó cần phải có hồ sơ xác định chủ đầu tư đã hoàn thành nghĩa vụ nộp tiền sử dụng đất, tiền thuế đất cho nhà nước. Một số loại thuế, phí mà chủ đầu tư phải nộp khi xây dựng và mở bán dự án căn hộ bao gồm: Thuế giá trị gia tăng, lệ phí môn bài, thuế sử dụng đất phi nông nghiệp.
Có không ít trường hợp ở nhiều khu chung cư khi người dân đi làm sổ đỏ bị gặp trở ngại bởi nguyên nhân là chủ đầu tư còn nợ nghĩa vụ tài chính với nhà nước.
Các thông tin pháp lý này luôn phải có sẵn ở chỗ của chủ đầu tư, nếu người mua yêu cầu thì họ phải xuất trình được. Người mua có thể đối chiếu với với thông tin thu thập được từ các cơ quan có liên quan là Sở Tài nguyên, Sở xây dựng, Sở Kiến trúc Quy hoạch của thành phố.

5. Chủ đầu tư chưa hoàn thành thủ tục pháp lý

Chủ đầu tư chưa hoàn thành thủ tục pháp lý nhưng đã cho xây dựng và bán nhà ở. Theo quy định pháp luật xây dựng, việc xây dựng nhà ở khi chưa thực hiện đầy đủ thủ tục pháp lý là không hợp pháp.
Khoản 1 Điều 6 Nghị Định 99/2015/NĐ-CP quy định chỉ cấp giấy chứng nhận cho nhà ở được tạo lập hợp pháp. Nhiều trường hợp do chủ đầu tư chậm nộp hồ sơ xin cấp giấy chứng nhận.

Hiện nay, việc để xảy ra sai phạm trong khi thi công xây dựng so với bản vẽ thiết kế xây dựng đã được phê duyệt khá phổ biến. Các đơn vị thi công không theo sát bản vẽ thiết kế và thiếu sự giám sát chặt chẽ từ đơn vị quản lý cũng như chủ đầu tư.
Theo quy định tại điểm C khoản 2 điều 112 luật xây dựng, chủ đầu tư có nghĩa vụ tổ chức giám sát và quản lý chất lượng trong thi công xây dựng.
Nếu vi phạm nghĩa vụ này dẫn đến việc thi công xây dựng công trình sai nội dung giấy phép xây dựng được cấp thì có thể bị phạt vi phạm hành chính cao nhất là 1.000.000.000 đồng và có thể bị tước quyền sử dụng giấy phép xây dựng theo quy định tại Khoản 8 Điều 13 Nghị Định 121/2013/NĐ-CP. Tùy từng trường hợp mà chủ đầu tư được cấp điều chỉnh giấy phép xây dựng hoặc bị buộc tháo dỡ công trình vi phạm.
Xem chi tiết: https://blog.homenext.vn/phap-ly/6-ly-do-ra-cham-so-hong-can-ho-chung-cu
Nguồn: https://blog.homenext.vn/phap-ly