Diễn đàn bất động sản: 7 điều về đầu tư Đất Nền bạn cần biết

04/07/2018

Đất nền nhìn chung được hiểu là loại đất chưa chịu bất kỳ sự tác động nào của con người. Những mảnh đất chưa bị máy móc tác động như đào bới, đổ đất cát hay san lấp thì đều được xếp vào danh mục đất nền. Khái niệm này cho thấy hầu hết đất nền thường giữ được nguyên hiện trạng ban đầu. Những mảnh đất khi có sự tác động máy móc dù ít đều không được công nhận là đất nền. Bài viết bên dưới sẽ cho độc giả hiểu rõ hơn về việc đầu tư đất nền thành công không là do đâu?

Điều thứ nhất: Điều quan trọng nhất chính là vị trí.

Diễn đàn bất động sản: 7 điều về đầu tư Đất Nền bạn cần biết Vi-tri-du-an-tinh-thanh-khoan

Vị trí là điều rất quan

Để đầu tư đất nền hiệu quả và thành công bước đầu tiền và dường như là bước quan trọng nhất đó chính là việc chọn vị trí, nghiên cứu những địa phương hay khu vực có tiềm năng để mình đầu tư vào. Nên mua đất tại những vị trí có kết nối giao thông ở mức từ trung bình đến khá thuận tiện. Vì khi hạ tầng hoàn thiện dần thì cơ hội tăng giá của những mảnh đất này cũng sẽ lớn dần. Lựa chọn này là nhắm đến tiềm năng tăng giá của khu đất. Việc tìm được địa phương phát triển chính là tiềm năng phát triển tăng giá trong tương lại giúp bạn nắm tới 70% khả năng sinh lời. Với những vị trí mật độ dân cư ngày càng tăng thì giá bất động sản đất nền cũng tăng theo thời gian. Bên cạnh đó, sự xuất hiện thêm của các tiện ích về giao thông, cơ sở hạ tầng, văn hoá, giáo dục… cũng giúp cho việc đầu tư đất nền được định giá tốt hơn. Đừng ngần ngại đầu tư ở những vị trí đẹp đáp ứng các tiêu chí “Nhất cận thị, Nhị cận giang, Tam cận lộ”, chúng sẽ mang lại khoản lợi nhuận khổng lồ khi mua những mãnh đất như vậy. Sách lược để đầu tư chính là khu vực hạ tầng lớn càng sớm càng tốt như đang xây dựng một cây cầu lớn, sắp thông đường cao tốc, sắp mở rộng, nâng cấp, khởi công sân bay… Bởi theo kinh nghiệm thực tế, đây sẽ là những khu vực mang lại tiềm năng tăng giá đột biến khi đầu tư đất nền.

Điều thứ 2: Mật độ dân cư xung quanh

Nên mua đất tại những nơi đã hình thành cụm cư dân với mật độ từ vừa phải đến đông đúc. Nhà đầu tư tuyệt đối không vì ham rẻ mà chọn những nơi ‘đồng không mông quạnh’, hãy tỉnh táo trước những cái bẫy giá rẻ khi chọn mua đất. Thay vào đó, nên đặt ra các câu hỏi vì sao đất ở đó lại có giá rẻ như vậy, có nên mua chỉ với duy nhất lý do giá rẻ, liệu đất rẻ như vậy có bao nhiêu cơ hội tăng giá…

Điều thứ 3: Pháp lý phải rõ ràng

Chỉ chọn mua đất nền đã hoàn chỉnh pháp lý, cụ thể những khu đất đã có sổ đỏ, không vướng quy hoạch, có giấy phép xây dựng là những tài sản an toàn. Loại đất nền có pháp lý dở dang chính là rủi ro lớn nhất với nhà đầu tư. Nếu mua phải đất nền này, nhà đầu tư có thể đối mặt một trong hai kịch bản xấu có thể xảy ra, hoặc phải mất nhiều thời gian để hoàn thiện pháp lý; hoặc không thể ra sổ (giấy chứng nhận) được do vướng các quy định, quy chuẩn.

Diễn đàn bất động sản: 7 điều về đầu tư Đất Nền bạn cần biết Dat-nen-3

Pháp lý đất nền

Chú ý giấy tờ khi giao dịch. Nên thực hiện dựa trên hướng dẫn của nhân viên kinh doanh sàn phân phối, cá nhân môi giới. Tuy nhiên, bạn cần đề nghị xem giấy ủy quyền môi giới về việc ký kết hợp đồng để đảm bảo tính pháp lý.

Dù là trong bất cứ giao dịch nào thì việc giấy tờ rõ ràng là vô cùng quan trọng. Điều này không chỉ không chỉ giúp bảo vệ quyền lợi cho người mua. Mà ngay cả khi có tranh chấp xảy ra. Thì cũng có căn cứ để giải quyết. Vì thế khi mua đất nền hãy yêu cầu bên bán đưa ra những giấy tờ cần thiết về thủ tục pháp lý…

Kiểm tra tính pháp lý của đất nền. Bằng cách xem dự án đã được phê duyệt quy hoạch chi tiết tỉ lệ 1/500. Và có quyết định giao đất của các cấp có thẩm quyền chưa?

Dự án lô đất cần phải có quyết định giao đất của các cấp có thẩm quyền. Và đã được phê duyệt chi tiết cũng như có thủ tục giấy tờ đầy đủ. Bạn cần phải kiểm tra hết tất cả những hồ sơ pháp lý này để đảm bảo quyền lợi cho bản thân. Đặc biệt việc này sẽ giúp bạn tránh trường hợp mua phải khu đất thuộc diện quy hoạch giải tỏa. Cách tốt nhất là mua đất nền đã có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (hay còn gọi là sổ đỏ) để tránh tranh chấp và nếu có thu hồi thì bạn còn được đền bù.

Tránh tối đa việc mua đất chung sổ, vì thủ tục tách sổ rất phức tạp, lô đất bạn mua nếu không đạt diện tích tối thiểu sẽ không được làm sổ, chưa kể mâu thuẫn giữa các bên đồng sở hữu.

Đất có sổ chung sẽ rất dễ dẫn tới tranh chấp trong tương lai, thậm chí gần như không thể giải quyết được. Chẳng hạn bạn sẽ không thể tách sổ do diện tích chia nhỏ không đủ như pháp luật quy định hoặc người chịu thỏa thuận, người thì không. Có một số trường hợp còn không thể xác định vị trí đất nền khi mua đất sổ chung nữa.

Điều thứ 4: Thẩm định giá đất trước khi mua

Trước khi xuống tiền nhà đầu tư nên tiến hành định giá nền đất mình định mua. Tốt nhất là tìm chuyên gia bất động sản, chuyên gia thẩm định giá để tham vấn xem giá đất nền như vậy đã hợp lý hay chưa. Nhà đầu tư cũng có thể áp dụng phương pháp định giá phổ thông là làm phép toán so sánh giá các nền đất lân cận trong thời gian gần nhất. Theo đó, chỉ nên mua nếu giá nền đất bằng hoặc thấp hơn so với giá thị trường. Đây chính là nguyên tắc kiếm lời ngay khi mua chứ đừng chờ đến khi bán.

Thẩm định qua tình trạng nhà đất
Thẩm định qua vị trí
Thẩm định qua các bất động sản tương đồng
Thẩm định giá qua bảng giá đất

Điều thứ 5: Cân nhắc tính thanh khoản lô đất

Diễn đàn bất động sản: 7 điều về đầu tư Đất Nền bạn cần biết Tinh-thanh-khoan

Tính thanh khoản lô đất nền

Cân nhắc đến tính thanh khoản thực sự của khu đất định mua. Hãy làm một cuộc khảo sát sơ bộ về các giao dịch đất nền trong khu vực mình dự định mua, tìm hiểu kỹ xem nhu cầu mua bán giao dịch khu vực đó có thật hay không. Nếu thấy thanh khoản của tài sản tốt (có thể bán nhanh được khi cần tiền) thì nên mua. Cách làm này giúp người mua tránh được kịch bản bị chôn vốn bất khả kháng.

Điều thứ 6: Đầu tư với số vốn vừa tầm

Không nên mạo hiểm đầu tư quá số tiền mình đang có. Tốt nhất nhà đầu tư chỉ nên dùng tiền nhàn rỗi thay vì sử dụng đòn bẩy tài chính. Trường hợp thiếu hụt, chỉ nên vay trong ngưỡng an toàn (tức dưới 50% giá trị tài sản). Ngoài ra, trước khi vay, cần tính đến bài toán lãi suất thả nổi cũng như sức chịu đựng trả lãi được bao lâu để lường trước các áp lực. Mua đất khi thị trường khủng hoảng, giá sụt giảm mạnh được cho là thời điểm vàng, còn khi thị trường nóng sốt, nhà đầu tư càng phải biết ‘liệu cơm gắp mắm’.

Điều thứ 7: Đầu tư theo đội nhóm

Nên đầu tư đất theo đội nhóm, vì khi có nhiều đối tác cùng đồng hành sẽ giảm thiểu được rủi ro. Hiện nay, thị trường bất động sản đã có khá nhiều thay đổi so với 5 – 10 năm trước. Nhiều nhà đầu tư cá nhân tự đi vào thị trường mà không có sự hỗ trợ, không giúp đỡ, liên kết với người khác là hết sức nguy hiểm. Vì vậy, các nhà đầu tư cá nhân có thể tạo đội nhóm để đầu tư. Trong đội này sẽ có một chuyên gia thị trường, một luật sư, mội nhà cố vấn đầu tư và các thành viên khác là nhà đầu tư. Đất nền tuy hấp dẫn nhưng cũng là thị trường phức tạp, nhiều cạm bẫy, nhất là đối với những nhà đầu tư non kinh nghiệm. Đầu tư theo nhóm có ưu điểm rất lớn là tạo ra sự cộng hưởng rất tốt kiến thức của các đối tác về đất nền. Nên nhớ, đi một mình chỉ được chặng ngắn, đi cùng nhau sẽ tiến được xa.

Trên đây chính là 7 nguyên tắc đầu tư đất nền hiệu quả đã được tổng hợp trong bài viết này, hy vọng những kiến thức về chủ đề này sẽ giúp ích được nhiều cho những bạn đọc quan tâm.