Diễn đàn bất động sản: Không phải dự án BĐS nào ăn theo tuyến Metro cũng được hưởng lợi

Metro - trung tâm mới của các dự án BĐS bao quanh nó, từ trung tâm kinh doanh, đến các dự án nhà ở.

Trong lúc các nước trên thế giới đã đẩy mạnh tuyến metro từ lâu và khá nhiều thì Việt Nam mới bắt đầu triển khai thí điểm tại Hà Nội và Tp.HCM. Tuy thế, hiện vẫn chưa mang dự án nào đi vào vận hành. Tại Tp.HCM, được khởi động từ tháng 2/2008, tuyến metro số 1 Bến Thành - Suối Tiên mang tổng chiều dài 19,7km, gồm 17,1km đi trên cao và 2,6km đi ngầm.

Tổng mức đầu tư tuyến metro này là hơn một tỷ USD vì thế Ngân hàng Hợp tác Quốc tế Nhật Bản cho vay với giải pháp ODA. thế nhưng, vì nhiều căn do, đặc biệt là vấn đề về vốn nên đến tháng 8/2012, dự án mới chính thức được khởi công phát triển và dự kiến hoàn thành vào năm 2020.

Sau khi tuyến metro số 1 được khởi công phát triển, hàng loạt dự án cao ốc văn phòng, trung tâm thương mại, nhà ở buôn bán đã mọc ra dọc tuyến metro này. Theo thăm dò của phóng viên Báo Đầu tư BĐS, sở hữu đến khoảng 40 dự án BĐS hình thành dọc tuyến metro số một như Masteri An Phú, Gateway Thảo Điền, Thảo Điền Pearl, Masteri Thảo Điền, Nassim Thảo Điền... (quận 2); The Madison, Saigon Luxury, Vinhomes Golden River, Vinhomes Central Park, City Garden, The Manor, du an Sunwah Pearl, Saigon Pearl... (quận Bình Thạnh); First Home Premium, Ihome quận 9, TDH Phúc Thịnh Đức, Lavita Garden, Saigon Gateway... (quận 9)...


Theo báo cáo của CBRE, sở hữu 27 dự án mới, năm 2016 là năm mang rộng rãi dự án BĐS nhất đẩy mạnh dọc tuyến metro này. Theo ấy, các dự án đã cung cấp cho thị trường hơn 77.200 căn hộ, chiếm hơn 40% tổng lượng căn hộ của Tp.HCM.

Tính riêng quận 2, số căn hộ được mở bán giai đoạn 2012-2016 đã tăng đến 203% so với các quận khác. Nối tiếp theo là quận Thủ Đức sở hữu mức tăng 160%, quận Bình Thạnh tăng 143%. đầy đủ những dự án này hoặc nằm cạnh nhà ga truyến metro hoặc phương thức từ 2-5km.

Tổng giám đốc công ty CBRE Việt Nam, Ông Marc Townsend nhấn mạnh: “Những dự án metro đã và đang được Tp.HCM đầu tư sẽ cho chúng ta cảm thấy số đông mặt bằng giá BĐS sẽ chuyển biến mạnh. Theo nghiên cứu và dự báo của chúng tôi, ví như bất kỳ dự án BĐS nào nằm trong vòng bán kính phương thức các tuyến metro này khoảng 500m thì giá bán sẽ nâng cao khoảng 20% trong tương lai gần. một khi những dự án này hoàn thành theo chiến dịch đề ra, thì giá sẽ còn tiếp nâng cao cao”.

Ông Townsend cũng cho biết, về lý thuyết, giá thuê hoặc giá bán một tòa nhà nằm sắp trạm trung chuyển công cùng thường cao hơn những tòa nhà nằm xa hơn, vì giao thông tốt cho phép cư dân sống sắp đó dễ dàng đi lại tới trung tâm. Điều này đã được kiểm chứng tại 1 số quốc gia, tại các nơi gần hệ thống giao thông công cộng, giá bán nhà với giá trị cao hơn từ 6-45%.

không phải dự án nào cũng được hưởng lợi
Thời gian qua, lúc mở bán hay giới thiệu dự án ra thị trường, đa dạng chủ đầu tư đua nhau đưa thông tin dự án của mình được hưởng lợi từ tuyến metro số 1. Tuy thế, những chuyên gia cho rằng, được hưởng lợi phổ biến nhất là các dự án nằm cách tuyến giao thông công cộng này từ 500m đến 1km. Trong lúc đấy, siêu ít dự án được mở bán trong thời gian qua nằm trong phạm vi này.

Theo một lãnh đạo ban quản lý tuyến đường sắt trên cao Tp.HCM, ở các nước trên thế giới, đúng là với toàn bộ dự án BĐS được phát triển dọc tuyến metro. dù vậy, các chủ đầu tư ko xây dự án cạnh tuyến metro chạy qua, mà cách khoảng 500m để đảm bảo an toàn và tránh tiếng ồn.

Có khoảng phương pháp ấy, khi quan sát, phóng viên Báo Đầu tư BĐS nhận thấy chỉ có khoảng 5 dự án đủ tiêu chuẩn hưởng lợi từ tuyến giao thông công cộng này như dự án của công ty Thu Duc House tại quận 9 phương thức tuyến 500m, dự án của doanh nghiệp Hưng Thịnh Land tại quận 9, cách tuyến metro khoảng 1km... tuy thế, các dự án này lại nằm xa ga, hoặc đối diện ga, nhưng ko với cầu đi bộ để kết nối tiếp.

Một dự án được cho là hưởng lợi nhiều nhất từ tuyến metro là dự án Him Lam Phú An (quận 9) của Him Lam Land với khoảng phương pháp 600m, nối mang trạm dừng số 9 bằng cầu vượt đi bộ... sở hữu hơn 1.000 căn hộ có giá từ 1,2-1,8 tỷ đồng/căn 70m2, dự án được đánh giá là tâm điểm của khu.

Giải thích về hàng loạt dự án BĐS ăn theo tuyến metro, Phó chủ tịch HoREA, ông Nguyễn Văn Đực cho rằng, đây là điều tất yếu của thị trường. ko kể tuyến metro số một đã và đang được phát triển, ngay cả tuyến số 2 Bến Thành - Tham Lương dù rằng chưa được phát triển, tuy nhiên những chủ đầu tư đã đẩy mạnh dự án theo dạng đón đầu.

Ông Đực nói: “Tuy nhiên, việc phát triển này nên sở hữu sự bền vững hơn, tại vì những dự án hiện đều bám quá sát vào tuyến metro, trong lúc ở những nước trên thế giới không phát triển như vậy. Quanh đó ấy, những chủ đầu tư biết rằng có dự án ko sắp tuyến metro, thậm chí bí quyết xa 10km, dù vậy vẫn giới thiệu nằm cạnh truyến metro để giới thiệu bán sản phẩm của mình. Đây là điều ko phải hiệu quả, nó tạo ra 1 làn sóng tin đồn, gắn mác metro để dụ dỗ người mua. giả dụ người mua không chơi sẽ bị lừa vì các thông tin này”.

Trong khi đấy, Tổng giám đốc công ty CP BĐS Asian Holding, ông Nguyễn Văn Hậu cho rằng, những năm gần đây, mang sự khó khăn gay gắt như tại khu Đông, những dự án bán chạy nhất luôn là những dự án vừa túi tiền, đáp ứng được nhu cầu ở thực của quý khách, đặc điểm là những dự án sở hữu giúp đỡ vốn vay cho người mua.

Theo ông Hậu, dù công ty giới thiệu các bạn sẽ được hưởng phổ biến tiện dụng lúc sắp tuyến metro, dù thế thực chất ko hoàn toàn vậy thì. Vì thế cái bất lợi trước hết của khách hàng là chỉ vì thế dự án gần tuyến metro, mà giá bán được đưa ra khá cao, trong khi giá trị thực lại ko như vậy thì. Còn những dự án nằm xa tuyến metro tuy vậy vẫn được giới thiệu hưởng lợi là quá vô lý...

Ông Hậu nói: "Chúng ta cần nhìn vào sự thật là người dùng đang khiến lên nhãn hàng công ty, bởi vậy, khi bán sản phẩm cho quý khách, doanh nghiệp nên cân nói việc quảng bá, ko cần quá lố hay đẩy giá bán lên cao, mà phải nhìn vào túi tiền của người mua. phần đông để mục đích người dân với nhà ở và có cuộc sống thành công đẹp từ dự án công ty mang lại, đó mới là thành đạt chứ không hề bán giá cao, bán được rộng rãi căn hộ mới là thành công”.